Self storage surge como alternativa aos galpões convencionais e transforma a logística urbana das empresas

 Modelo avança nos grandes centros ao reduzir custos fixos e ampliar a flexibilidade operacional

Por muito tempo, a logística corporativa esteve vinculada a grandes armazéns, contratos extensos e instalações afastadas dos centros urbanos. Esse formato, no entanto, vem perdendo eficiência diante do aumento dos preços imobiliários, do crédito mais restritivo e de operações cada vez mais descentralizadas. Nesse cenário, o self storage deixa de ser apenas uma solução complementar e passa a desempenhar papel estratégico na logística urbana das empresas brasileiras.

Esse avanço é sustentado por números. Segundo a consultoria Grand View Research, o mercado de self storage no Brasil movimentou aproximadamente US$ 1,76 bilhão em 2024 e deve atingir cerca de US$ 2,54 bilhões até 2030. A projeção indica crescimento médio anual de 6,6% entre 2025 e 2030, mantendo trajetória positiva mesmo em um ambiente de juros elevados e maior cautela por parte das companhias.

Estudos de mercado apontam que as taxas de ocupação no país variam entre 80% e 85%, alcançando níveis ainda mais altos em unidades consolidadas. Embora não haja dados públicos detalhados por município, a tendência se repete nos principais polos urbanos, sobretudo onde o valor do metro quadrado e os desafios de mobilidade tornam pouco vantajosa a manutenção de grandes espaços ociosos.

“O avanço do self storage não é modismo. Ele atende a uma necessidade concreta de otimização de capital e agilidade operacional. Muitas empresas não precisam de grandes estruturas, mas de áreas compactas, bem posicionadas e com contratos compatíveis com o ritmo do negócio”, afirma Marcos Koenigkan, empresário do setor à frente das marcas Show Self Storage, You Box e Brasília Self Storage.

Do ponto de vista jurídico, o self storage é enquadrado como locação de espaços privativos para armazenagem. Tanto empresas quanto pessoas físicas contratam apenas a metragem necessária pelo período desejado, sem que haja serviço de guarda ou custódia. O operador disponibiliza a estrutura, controle de acesso e segurança, enquanto a responsabilidade pelos bens permanece com o cliente. Esse formato dispensa fiador, contratos longos e diversos custos fixos associados a imóveis maiores.

Na prática, o modelo passou a atuar como solução de apoio à logística urbana. Os espaços são utilizados para estoque sazonal, operações de última milha, reformas comerciais e reestruturações internas. Pequenas e médias empresas — especialmente do varejo e do comércio eletrônico — vêm substituindo galpões subutilizados por unidades menores e mais eficientes, reduzindo capital imobilizado e ganhando maior capacidade de adaptação.

Embora a maior parte da base de clientes ainda seja composta por pessoas físicas, que representam cerca de 65% dos contratos, o segmento corporativo ganha importância. As empresas correspondem a aproximadamente 35% da carteira, mas permanecem por períodos mais longos. Enquanto clientes individuais costumam permanecer entre quatro e cinco meses, companhias mantêm contratos por um ano a um ano e meio, reforçando o caráter estratégico da modalidade.

Os valores praticados não diferenciam pessoa física de jurídica. A variação ocorre conforme o tamanho do box contratado. Em Brasília, por exemplo, espaços menores giram em torno de R$ 110 por metro quadrado, enquanto áreas maiores ficam próximas de R$ 90, refletindo ganhos de escala e maior previsibilidade de ocupação.

Apesar da expansão consistente, o setor ainda enfrenta desafios regulatórios. Por ser caracterizado como locação de espaço, o self storage não está sujeito à cobrança de ISS. Contudo, decisões judiciais pontuais têm atribuído aos operadores responsabilidade por danos relacionados aos bens armazenados pelos próprios clientes, gerando insegurança jurídica e potencial risco aos investidores.

“Hoje, esse é o principal ponto de atenção do setor. O enquadramento jurídico é claro, mas nem sempre há interpretação uniforme, o que cria ruídos em um mercado que cresce de forma acelerada”, afirma Koenigkan.

Em países como os Estados Unidos, o segmento é consolidado, com elevada penetração per capita e milhares de unidades em funcionamento. No Brasil, embora o conhecimento sobre o modelo ainda esteja em expansão, as altas taxas de ocupação indicam demanda reprimida e espaço para crescimento estrutural.

Mais do que uma alternativa imobiliária, o avanço do self storage representa uma mudança silenciosa na maneira como as empresas administram espaço, custos e logística urbana — pressionando estruturas tradicionais de armazenagem e influenciando decisões estratégicas no ambiente corporativo.