“O nosso grande concorrente do mercado imobiliário são os juros altos”, diz Rodrigo Nogueira

Engenheiro detalha planos da ECAP para 2027, aponta o Jardim Botânico como aposta de crescimento e analisa juros, habitação, inovação e mudanças no perfil dos compradores

O engenheiro e empresário Rodrigo Nogueira afirmou, em entrevista ao Foco Talks, apresentado por Paulo Melo, que a ECAP Engenharia prepara aproximadamente quatro ou cinco lançamentos para 2027. Durante a conversa, o executivo destacou o potencial de expansão do mercado imobiliário de Brasília, apontou os juros como um dos principais obstáculos ao setor e defendeu planejamento de longo prazo para enfrentar as mudanças econômicas.

“Estamos comprando terreno, estamos muito animados com novas oportunidades de negócio”, declarou. Segundo ele, os projetos em preparação representam oportunidades tanto para compradores quanto para corretores e parceiros comerciais.

Com mais de 1.740.000 metros quadrados de projetos registrados sob sua responsabilidade técnica, Nogueira também revisitou sua trajetória profissional e compartilhou experiências sobre incorporação, construção, parcerias e formação de patrimônio.

“Os governos passam, as empresas ficam”, afirmou ao explicar a importância da persistência no empreendedorismo. Para o engenheiro, a atividade imobiliária exige capacidade de atravessar diferentes ciclos. “Você tem que ter uma visão de médio e longo prazo. Nada é imediatista.”

Uma trajetória ligada à transformação de Brasília

Rodrigo Nogueira chegou à capital federal em 1997, como superintendente da Construtora Líder. Posteriormente, foi diretor-geral da Via Empreendimentos e sócio e diretor-geral da JCGontijo Engenharia.

Ao comentar os quase 30 anos de atuação na cidade, ressaltou o orgulho de acompanhar a consolidação dos empreendimentos e sua utilização pela população. “A gente faz um empreendimento, ele vai ficar ali durante anos e anos e anos, atendendo à demanda da população”, disse.

Para dimensionar o volume de projetos sob sua responsabilidade técnica, o engenheiro apresentou uma comparação: 1,74 milhão de metros quadrados equivaleria à área de aproximadamente 17.400 apartamentos de 100 metros quadrados. A referência foi utilizada como ilustração da escala de sua atuação, que também inclui trabalhos no Rio de Janeiro e em Belo Horizonte.

Entre os projetos lembrados na entrevista estão a Superquadra Brasília e o Living Park Sul. Nogueira destacou como determinados empreendimentos passam a funcionar como referências urbanas e ajudam a consolidar a identidade das regiões onde estão localizados.

O empresário também mencionou o reconhecimento de projetos ligados à ECAP pelo Prêmio Master Imobiliário, citando o ION e o Advance como exemplos da trajetória da companhia.

Empreendedorismo entre gerações

A história familiar foi outro tema da conversa. Segundo Nogueira, a empresa foi criada em 1948, em Belo Horizonte, e ele representa a terceira geração de uma família de empreendedores.

O engenheiro relatou que seu avô atuou no comércio, no setor bancário e, posteriormente, na construção. Seu pai também seguiu a carreira de engenharia. Agora, os filhos participam da continuidade dos negócios.

“Meus dois filhos são engenheiros e já estão comigo também”, afirmou.

Embora tenha ocupado cargos executivos em diferentes empresas, Nogueira disse que sempre conduziu suas atividades com uma postura de empreendedor. “Eu tratava o negócio como se fosse meu”, declarou. “A minha postura sempre foi de ser dono.”

Segundo ele, a ECAP atua em Brasília desde 2004 e já participava de incorporações em parceria com a JCGontijo. Na fase atual, a empresa se dedica ao desenvolvimento de projetos próprios e de empreendimentos realizados com parceiros, além de manter investimentos em imóveis para renda.

Jardim Botânico concentra aposta de expansão

Na avaliação de Nogueira, a capacidade de Brasília de atrair moradores de diferentes partes do país contribui para sustentar a demanda por habitação. O empresário relacionou esse movimento à expansão de novas áreas residenciais e destacou o Jardim Botânico como uma de suas principais apostas.

“A região hoje que eu acho que é a bola da vez é o Jardim Botânico”, afirmou.

Durante a entrevista, comparou o potencial da região ao processo de consolidação de Alphaville, em São Paulo. A comparação expressa sua expectativa de que o Jardim Botânico ganhe importância como destino de empreendimentos de médio e alto padrão.

Segundo o engenheiro, a atuação da ECAP na região envolve lotes para residências unifamiliares em condomínios fechados, com portaria, segurança e infraestrutura de lazer. Há também áreas destinadas ao desenvolvimento futuro de apartamentos.

“Hoje nós estamos lançando lotes para fazer a casa unifamiliar”, explicou.

O comprador, conforme relatou, pode contratar um arquiteto para elaborar seu projeto ou optar por uma residência construída pela empresa. Nesse segundo modelo, Nogueira afirmou que a proposta é entregar a casa em aproximadamente um ano.

O executivo também relacionou o interesse pela região às melhorias de acesso e iluminação. “Acreditamos demais naquela região”, declarou.

Fotos: Renato Oliveira.

Noroeste e Samambaia mostram estratégias distintas

Ao abordar a atuação no Noroeste, Nogueira informou que participou de cinco empreendimentos e destacou uma linha de projetos que combina fachadas contemporâneas e vegetação.

“Conceito da biofilia é você trazer o verde para a fachada”, explicou. Segundo ele, a presença de plantas nas varandas contribui para humanizar os edifícios.

Os produtos mencionados pelo empresário incluem apartamentos de alto padrão, com quatro suítes e quatro vagas de garagem. Na avaliação dele, Brasília mantém espaço para lançamentos desse segmento, desde que haja terrenos adequados e projetos compatíveis com o público.

Em Samambaia, o executivo relatou uma experiência voltada a outro perfil de mercado, em parceria com o grupo Paulo Octávio. Segundo Nogueira, as 565 unidades do empreendimento foram comercializadas em apenas 40 dias.

“Vendemos todo o empreendimento”, afirmou.

Durante a entrevista, informou que a primeira etapa estava prevista para dezembro, com antecipação de aproximadamente um ano em relação ao prazo originalmente programado.

“Nós estamos antecipando. Em vez do cliente atrasar, ele vai antecipar sua mudança para lá”, disse.

Ao comentar os fatores que contribuíram para o resultado, destacou a proximidade do projeto com uma estação de metrô. Para ele, a possibilidade de realizar deslocamentos a pé até o transporte público pesa na decisão de compra.

Nogueira também apontou o entorno do Centro Administrativo como uma área com potencial para novos empreendimentos, considerando a perspectiva de concentração de trabalhadores e serviços na região.

Juros pressionam empresas e compradores

Questionado por Paulo Melo sobre a economia, o empresário afirmou que o custo do crédito interfere em duas etapas da atividade imobiliária: no financiamento da produção e no financiamento contratado pelo comprador.

“O nosso grande concorrente do mercado imobiliário são os juros altos”, declarou.

Segundo Nogueira, pequenas variações nas taxas podem provocar diferenças expressivas nas prestações de contratos de longo prazo. Na avaliação dele, o endividamento das famílias e o comprometimento da renda dificultam especialmente a aquisição de imóveis pela classe média.

O empresário descreveu um mercado com comportamentos distintos entre os segmentos. De acordo com sua análise, os produtos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida e os imóveis de altíssimo padrão apresentam melhores condições de comercialização, enquanto o público intermediário enfrenta maiores restrições.

“A classe média está estrangulada por causa dos juros”, afirmou.

Ao falar sobre habitação popular, informou que a ECAP participa de um empreendimento de 752 unidades em Belo Horizonte, em sociedade com a Direcional Engenharia. Segundo ele, o projeto integra a atuação da companhia no Minha Casa, Minha Vida.

Para o executivo, uma melhora do ambiente macroeconômico poderia permitir que as incorporadoras ampliassem seus investimentos. Ele defendeu maior controle dos gastos públicos e associou o equilíbrio fiscal à possibilidade de redução dos juros.

“Os juros caindo, a gente vai ter mais um boom no mercado imobiliário”, avaliou.

Comprar agora ou esperar?

A relação entre juros e preços também apareceu quando Paulo Melo perguntou se esperar por condições melhores de financiamento poderia resultar em uma compra mais cara no futuro.

“Se os juros abaixarem, o preço sobe”, respondeu Nogueira.

Na avaliação do empresário, uma redução das taxas tende a ampliar a procura e pode pressionar os valores dos imóveis. Ele também mencionou a portabilidade do financiamento como uma possibilidade a ser considerada pelo comprador diante de mudanças nas condições de crédito.

Sua posição durante a entrevista foi a de que a decisão deve considerar a adequação do imóvel às necessidades do interessado e a capacidade de assumir o financiamento. O executivo também observou que adiar a escolha pode reduzir as opções disponíveis dentro de um empreendimento.

As projeções de valorização e de comportamento dos preços foram apresentadas por Nogueira como sua leitura do mercado.

Escassez de mão de obra estimula industrialização

Além dos juros, a disponibilidade de terrenos e trabalhadores foi apontada como um desafio para a viabilidade dos projetos.

“Terreno não se fabrica mais”, afirmou o engenheiro ao comentar a disputa por áreas adequadas para incorporação.

Sobre mão de obra, Nogueira relatou dificuldades para preencher vagas e avaliou que parte dos trabalhadores busca maior autonomia, atividades por aplicativo ou diferentes fontes de renda. Para ele, o tema exige atenção de empresas e governos.

“A mão de obra é um problema no Brasil inteiro”, disse.

Como resposta, defendeu avanços em automação e industrialização da construção. Segundo o empresário, a ECAP identificou essa necessidade e passou a investir em métodos que reduzem a dependência de processos tradicionais no canteiro.

“Nós estamos fazendo casas industrializadas”, afirmou. Conforme explicou, o objetivo é reduzir tempo, custos e demanda por mão de obra.

Famílias menores e novos hábitos alteram os projetos

O empresário também destacou mudanças no perfil dos compradores e na utilização dos imóveis. Na avaliação dele, famílias menores contribuem para a procura por apartamentos compactos, enquanto novas formas de deslocamento influenciam a demanda por vagas de garagem.

“Estamos mudando os hábitos e mudando o tamanho das famílias”, observou.

Nogueira apontou ainda oportunidades na construção de imóveis destinados à locação, tanto no modelo tradicional quanto por meio de plataformas de hospedagem. Segundo ele, a preferência de parte dos jovens pelo aluguel amplia o público para investidores que desejam formar uma carteira de renda.

No segmento de casas, o envelhecimento da população aparece como um fator relevante para o desenho dos projetos. O engenheiro citou residências térreas, com portas que permitem a passagem de cadeiras de rodas e andadores, como exemplo de adaptação às necessidades dos moradores.

A proposta também atende, segundo ele, famílias com crianças e compradores que buscam praticidade, segurança e liberdade de uso do espaço.

“Quando você entende o mercado, a chance de sucesso do seu empreendimento é muito maior”, afirmou.

Advance exemplifica aposta em empreendimentos especializados

O Complexo Clínico Advance foi um dos projetos destacados na entrevista. Com Valor Geral de Vendas de R$ 200 milhões, o empreendimento reúne 445 salas, segundo os dados apresentados na conversa.

Nogueira afirmou que o lançamento ocorreu em 2009 e representou uma oportunidade de atender à demanda por espaços voltados aos profissionais de saúde no Setor Hospitalar Sul.

“Nós lançamos ele em 2009. O complexo são 445 salas”, relatou.

O empresário também associou a atratividade do projeto à proximidade com um hospital e à concentração de serviços médicos na região. Segundo sua avaliação, essa localização favorece a procura pelas unidades.

A experiência foi apresentada como exemplo da importância de combinar planejamento, localização e identificação de um público específico.

Parcerias e renda recorrente integram estratégia da ECAP

Ao explicar como viabiliza novos negócios, Nogueira ressaltou o papel das parcerias. Além dos projetos com a JCGontijo e com o grupo Paulo Octávio, citou a atuação conjunta com a Direcional em Belo Horizonte, em um relacionamento que, segundo ele, começou em 2016.

Na avaliação do empresário, a associação entre empresas com objetivos alinhados permite reunir experiências e ampliar a capacidade de execução.

A manutenção de imóveis para locação é outra frente da estratégia. Nogueira explicou que a renda recorrente ajuda a sustentar o fluxo de caixa e pode reduzir a necessidade de recorrer a financiamentos para capital de giro.

“Então a empresa fica saudável”, resumiu.

Durante a entrevista, relatou que a família mantém um imóvel desde 1937. O exemplo foi utilizado para ilustrar sua confiança na preservação de patrimônio ao longo de diferentes períodos econômicos.

Segundo ele, além da receita de aluguel, a permanência de unidades na carteira pode permitir uma participação mais próxima na vida dos empreendimentos e na composição dos espaços comerciais.

Pesquisa e equipes experientes orientam decisões

Apesar da experiência acumulada, Nogueira afirmou que cada lançamento exige estudo. O engenheiro destacou a necessidade de pesquisar o mercado, compreender a demanda e trabalhar com profissionais qualificados.

Entre os fatores considerados essenciais, citou localização, planta, preço, publicidade e posicionamento do produto. Segundo ele, a criatividade precisa estar acompanhada de conhecimento sobre o público.

O empresário também valorizou a continuidade das equipes. Relatou trabalhar há mais de duas décadas com profissionais de diferentes áreas, incluindo gestão técnica, compras e execução de obras.

“Se cercar de gente boa é um dos motivos de você ter muito sucesso”, afirmou.

No encerramento do Foco Talks, Nogueira agradeceu a Paulo Melo pela oportunidade de compartilhar sua experiência com corretores, profissionais do setor e novas gerações de engenheiros. Também reiterou sua confiança na formação de patrimônio por meio de imóveis.

“Você ter a casa própria, você ter um imóvel de investimento, é fundamental”, declarou.